Prima di iniziare a trattare l’istituto del lease commerciale è opportuno accennare alla differenza tra freehold e leasehold, tipica del diritto di proprietà dei sistemi giuridici di Common Law.

Il termine freehold sta ad indicare quell’istituto che attribuisce al titolare il massimo dei poteri possibili su un immobile nel sistema di Common Law. Si tratta quindi di una figura giuridica che, con riferimento al suo contenuto economico, si avvicina di più al concetto di proprietà (piena ed esclusiva) su un immobile, tipica dei sistemi di Civil Law.

Negli ordinamenti di Civil Law il termine leasehold viene spesso tradotto come “locazione”, sebbene in realtà si tratti di un istituto che non trova corrispondenza in tali ordinamenti. Infatti, il lease è quel rapporto in base al quale il lessor, cioè il concedente titolare di un estate su un immobile, trasmette il godimento di detto immobile (c.d. demise) al lessee, per una durata determinata e per una consideration detta rent (che sarà in ogni caso per un periodo inferiore rispetto a quello della durata del proprio estate – salvo i casi in cui il lessor sia anche freeholder).

Tra le proprietà commerciali rientrano negozi, uffici, unità industriali e qualsiasi altra proprietà che non abbia destinazione residenziale esclusiva.
Solitamente, chi vuole acquistare un’immobile commerciale in Inghilterra può entrare in un nuovo contratto di lease con il landlord (proprietario del freehold) o può subentrare in un lease già esistente tramite l’assignment (cessione) da parte del tenant (locatario) originario che diventa il cedente.

È anche possibile incontrare strutture più complesse dove subleases sono concessi da un Superior Landlord. In altre parole, semplificando, possono esserci casi in cui il locatario è anche conduttore: vale a dire, quando il locatario ha stipulato un contratto di lease con il proprietario del freehold ed un successivo contratto di lease con un sub-tenant (si pensi ad immobili commerciali con vari negozi ove l’intero immobile è oggetto di un lease con il freeholder per poi essere concesso in vari subleases dal tenant ai subtenants – subleases che avranno ad oggetto i singoli negozi parte dell’intero immobile).

Occorre ulteriormente distinguere tra un lease ed una licence. Una licence non fa sorgere un diritto trascrivibile (c.d. legal interest in land), ma è un semplice permesso di utilizzare determinati spazi per un uso specifico e per una durata limitata senza possesso esclusivo. Occorre sottolineare che nel caso di una licence non si può registrare alcun diritto sul registro immobiliare (il c.d. H M Land Registry) mentre, nel caso di un lease, vi è l’obbligo di registrare tale lease se la durata è superiore a sette anni (si ha, invece, la facoltà di registrarlo se la durata è inferiore a sette anni).

Sebbene un lease sia un contratto con cui un diritto reale su un’immobile (terreno o edificio) viene costituito per un periodo di tempo limitato, occorre evidenziare che, ai sensi del Landlord and Tenant Act 1954 (LTA 1954), un tenant potrebbe avere titolo di richiedere la cosiddetta security of tenure ovvero (a) una garanzia che alla scadenza del contratto il lease continui, a meno che non venga risolto ai sensi del LTA 1954 e (b) la possibilità di adire il Tribunale per ottenere un nuovo lease che il Landlord potrà negare solo se ricorrano limitate condizioni predeterminate sempre ai sensi del LTA 1954.

È quindi facilmente intuibile come questo doppio livello di garanzia debba essere attentamente studiato dal professionista che dovrà quindi offrire un’assistenza diametralmente opposta nel caso assista un landlord o un tenant.

Occorre inoltre avere dimestichezza con i concetti di privity of contract (ovvero gli effetti relativi di un contratto e l’inopponibilità degli stessi ai terzi) e di privity of estate che è la relazione legale che si crea tra le parti i cui diritti individuali formano un solo estate (si pensi ad un freeholder ed un leaseholder (ma anche un tenant ed un subtenant) che hanno diritti diversi ed autonomi sullo stesso bene immobile).

In particolare, con il Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA 1995) sono state introdotte importanti modifiche al privity of contract. Infatti, per tutti i lease concessi dopo il 1 gennaio 1996 il cedente è automaticamente sollevato da qualsiasi responsabilità ai sensi del lease a meno che non sottoscriva uno specifico accordo di garanzia (AGA – Authorised Guarantee Agreement) volto a fornire al lessor un avallo che il tenant uscente (cedente) garantirà l’adempimento delle obbligazione del tenant subentrante (cessionario). Accordi del tipo AGA sono molto comuni nella pratica.

È importante sottolineare che la corretta redazione di un lease è, altresì, essenziale perché i Tribunali sono riluttanti a dichiarare la nullità delle clausole e tendono a trovare un’interpretazione alle stesse con riferimento all’intero contratto. I Tribunali tendono ad adottare un’interpretazione letterale delle clausole a meno che tale interpretazione non conduca ad una situazione assurda o abnorme nella realtà commerciale, vale a dire una situazione che è ragionevole pensare le parti non intendevano creare.

Sia nel caso di concessione di un nuovo lease che di assignment di un lease esistente, chi assiste la parte che vuole acquisire un lease dovrà iniziare il proprio operato assicurandosi che la parte acquirente sia in regola con la normativa antiriciclaggio.
Come per qualsiasi altra negoziazione, prima di preparare i contratti di compravendita e (ove applicabile) il lease occorrerà valutare se sia necessario o opportuno sottoscrivere lettere di intenti, accordi di confidenzialità o di esclusiva.
Successivamente si passerà alla fase di investigazione della proprietà (la c.d. due diligence) sia sul piano fisico (ovvero con l’ausilio di perizie solitamente preparate da surveyor – geometra o architetto – dopo aver effettuato un accesso all’immobile) sia sul piano legale, verificando il titolo e conducendo investigazioni sulla presenza di eventuali diritti di terzi sull’immobile.

In generale, è l’acquirente/tenant che è responsabile di effettuare tali investigazioni tramite i suoi solicitors. Questi al termine della due diligence prepareranno una relazione (Report on Title) per l’acquirente/tenant e per l’eventuale banca che dovesse finanziare l’acquisto tramite l’erogazione di un mutuo.

È importante ricordare il principio di Common Law del “caveat emptor”, ovvero l’obbligo dell’acquirente di “stare in guardia”. In altri termini, il landlord ha un dovere limitato di rivelare informazioni o fornire documentazione, in merito alla proprietà, al potenziale acquirente.

L’acquirente dovrà, pertanto, effettuare tutte le ricerche ed investigazioni relative alla proprietà (attività che un acquirente prudente dovrebbe porre in essere) prima di sottoscrivere un contratto ed obbligarsi quindi a completare la transazione.

A titolo esemplificativo l’attività d’investigazione solitamente include:

• richiedere ed ottenere tutte le visure necessarie ed opportune (catastali, ipotecarie, camerali ma anche altre tipiche del sistema anglosassone come Local Land Charges (su eventuali permessi urbanistici), ambientali, sulla connessione alla rete idrica e fognaria, etc etc);
• incaricare un surveyor, un auditor o un valutatore (in alcuni casi, tuttavia l’onere è invertito e spetta al landlord la preparazione di un certificate on title spesso supportato da garanzie da parte dello stesso lessor);
• valutare le risposte del lessor incluse nei formulari contenenti una serie di informazioni relative alla proprietà e richiedere eventuali chiarimenti (fase denominata raising pre-contract enquiries);
• considerare ogni obbligazione contrattuale imposta dal lease ed ottenere tutte le autorizzazioni necessarie (quindi, a titolo esemplificativo, nel caso di una cessione di un lease –assignment– ci sarà bisogno del consenso del landlord alla cessione del lease dal tenant cedente al tenant cessionario, oppure il consenso al cambio di destinazione d’uso se il tenant cessionario ha subordinato l’acquisto all’ottenimento del cambio di destinazione d’uso) .

 

Una volta completata la fase investigativa e dopo aver ricevuto dal cliente i fondi necessari all’acquisto (più i fondi necessari per il pagamento delle imposte sull’acquisto – Stamp Duty Land Tax), è possibile redigere il contratto di lease che invariabilmente conterrà tutte o alcune delle Standard Commercial Property Conditions (SCPC).

Una volta concordato il contenuto del contratto di compravendita o di lease e della eventuale documentazione ad esso collegata, come il rent deposit deed (contratto per il deposito dei fondi del tenant trattenuti a garanzia dal landlord e restituibili al tenant alla scadenza del contratto di lease salvo eventuali ragioni compensative), l’AGA ed il transfer (vale a dire il documento con il quale dopo la completion si chiederà al Land Registry di trascrivere l’avvenuto passaggio di proprietà sul registro immobiliare) si passa alle fasi dell’exchange of contracts e della completion.

Se l’exchange of contract non avviene simultaneamente alla completion è opportuno sottolineare che in questo caso, oltre al pagamento del deposito dal Tenant al Landlord, si realizza il passaggio del rischio dal Landlord al Tenant che, dunque, dovrà anche considerare la necessità di assicurarsi contro il rischio del perimento dell’immobile fra l’exchange e la completion.

Il giorno della completion il solicitor del tenant trasferirà il saldo del prezzo d’acquisto (più il rent deposit), riceverà il transfer firmato dal landlord (o dal tenant cedente) insieme a tutta l’eventuale ulteriore documentazione collegata al contratto di lease.

La completion tuttavia non chiude la transazione poichè il solicitor del nuovo tenant dovrà provvedere al pagamento dell’eventuale Stamp Duty Land Tax per conto del suo cliente e, una volta ricevuto il certificato attestante l’avvenuto pagamento delle tasse, provvedere alla richiesta di trascrizione del lease al Land Registry. Questa attività si concluderà con il ricevimento da parte del Land Registry della conferma dell’avvenuta registrazione del nuovo lease (o della trascrizione della cessione del lease esistente a nome dell’acquirente) sul titolo immobiliare del Landlord.

Concludendo, sia nel caso di un nuovo lease che di una cessione di un lease già esistente, i passaggi che il solicitor per il Tenant dovrà necessariamente intraprendere sono i seguenti:

1. controlli antiriciclaggio sull’identità del cliente e conferma dell’origine dei fondi che il cliente intende utilizzare per finanziare l’operazione;
   2.due diligencesull’immobile e sul titolo di provenienza;
   3. relazione al cliente (Report on Title);
   4. eventuale negoziazione del contratto di lease, del contratto di cessione e dei contratti collegati (Rent Depost Deed e/o AGA);
   5. ottenimento di eventuali permessi da parte del Landlord (Licence to Assign e/o Licence for Alteration, in caso di lavori di ristrutturazione o allestimento dei locali);
   6. Exchange of Contracts;
   7. Completion (se non avviene simultaneamnete all’Exchange of Contracts);
   8. adempimenti post-completion (pagamento delle tasse e registrazione del titolo a nome del cliente).

 

 

(1) Quest’articolo ha un valore esclusivamente informativo e non costituisce un parere legale. Si raccomanda di richiedere ed ottenere specifica consulenza e assistenza legale prima di compiere una qualsiasi attività indicata nel corso della trattazione.

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